我之前已经撰稿讨论过房产众筹的计划如何不靠谱，也给大家比较过租房和房产众筹两者之间优缺点，身边朋友问道：马来西亚房价什么时候跌过？

根据国际产业资讯中心NAPIC的资料显示，从2001到2017年，居住类型房产的平均交易价格可以说是每年上涨，只有2015那一年是按年计下滑了6.2%。如果我们把房产众筹的5年期限给纳入考量，计算每5年的平均交易价格，年均复合增长率（CAGR）从最低的5.1%到最高的10.9%都一再显示房价是只涨不跌，至少过去的将近20年的数据是这么说的。

如果我们只看到这里的话，那么房产众筹的疑虑可以说是烟消云散。不过房产众筹概念有一个设计缺陷鲜少有人注意，那就是“购房者”的5年大限是落在什么时候。

简单来说，即使房价在长远来看是只涨不跌，如果不幸在某年某月遭遇重挫，而购房者又刚巧需要在那个月作出购买房子或者脱售的决定，就需要蒙受亏损。因此，和其他购房者不同，房产众筹的购房者是不具备持有能力。有试过用按揭账户来买股票的朋友一定知道，比股价下跌更令人痛彻心扉的，就是被迫在某个时间点卖掉亏损的股票，然后没多久股价却反弹，甚至飙升成为盈利。

因此，想要参与房产众筹的首购者比其他人需要有更多的心理准备，做更充足的研究，因为他们所承担的风险是相对高。我无法直接得知这些尚未购房的“幸存者””理财知识是不是比较优异，不过我们可以从银行的贷款寻找一些端倪。

暂不宜推行房产众筹

根据国家银行的数据显示，截至2018年10月，全国银行系统里共有1.66兆令吉的贷款，而当中有三分一是用在了购买居住类型房产，是众多贷款用途中最高比重的一项。这个比例在1996年并不到15%，之后逐年攀升到04-05年的25%-27%水平。此比例在这个水平徘徊了好一段时间，到了2013年又在开始缓缓上升到三分一。

如果我们把用来购买私家车的贷款和住宅类型房贷加起来，这笔数目将会高达0.71兆令吉，占了整个银行系统贷款的43.1%，比企业运营资金贷款的比重还要高！也就是说，整个国家有相当大部分的贷款是卡在了“享受”而不具备生产力的用途上，侧面说明马来西亚人的理财思维到底是多么有“远见”了。

房屋贷款总额从2001年开始可以说是只涨不跌，以至少10%的速度在增长，可以说是房产业欣欣向荣的重要推手。另一边厢，如果我们比较房屋贷款申请和批准的金额，会发现银行的批准率从2006上半年的60%-70%不断下滑到今天的40%左右。这除了彰显银行在审批贷款方面更为严谨，也预示了房地产很有可能在短期内走入疲弱的阶段。

当然，我无法预知房地产是不是就会崩溃，更无法断言说要多久就会复苏。但我相信没有永远的熊市，更不会有永远的牛市。而结合了以上的一切变数：房产众筹的5年大限时间点、房屋贷款增长逐渐放缓、国人普遍低落的理财知识，前方的风险肯定高出许多。而房产众筹计划绝不是这个国家此时此刻最需要的经济“创新”。