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房市冷风未歇/南洋社论

7月31日,美联储10年来的首次降息,下调25个基点至2.00%-2.25%区间,意味着更低的借贷成本,更容易和更多的投资活动,包括房地产投资。

国内不时会传来房产将回春的消息,但异议也不少。前者主要靠这行“吃饭”,往好处看,人之常情。



必须注意的是,Real Capital分析最新数据显示,全球主要城市的商业地产价格在第二季度均出现下跌,并且幅度很大。

从香港、首尔到伦敦和华盛顿的平均地产价格都较第一季度有所下跌。这是全球如此多大城市的商业地产价格,多年来第一次出现环比下跌。

全球经济增长放缓、中美贸易摩擦加剧,甚至演变为降息潮及货币战,是关键。

巴黎当季的商业地产价格下跌2.6%,为欧洲市场中最大跌幅;芝加哥市中心地产价格下跌2.1%,为美国跌幅最大的城市。

澳洲的墨尔本和悉尼市中心的房地产价格也下跌超过2%;自2018年年中以来,该国经济增长已大幅放缓。



一连串的跌风,说明了投资者在主要市场承担风险的意愿有所降低。

全球主要城市房产吹淡风,新兴市场的大马无可避免会受到影响。

经济不稳,房市遇冷之下,国内主要发展商之一的实达集团宣布今年销售目标从56亿令吉,下砍至45亿5000万令吉,近19%。

近期,美国短期国债收益率高于长期国债收益率的现象,殖利率倒挂可能预示着经济衰退即将到来。

美国银行的最新调查显示,基金经理对未来一年全球衰退的恐慌升至2011年欧洲陷入主权债务危机以来的最高水平。

美联储上个月将联邦基金利率下调了25个基点,理由之一是海外经济增长放缓。随着美中贸易争端一直悬而未决,甚至可能升级,为美联储进一步降息埋下伏笔,有推测下一轮可能高达50个基点。

降息并不能保证对消除经济前景的不确定性能有很大的帮助时,利率维持在如此低的水平,对未来的经济扩张前景会是一项预警信号。降低借贷风险成为银行的焦点,房市必然受到影响。

要是近年已相当低的利率都未能进一步推动本地房产,持续恶化的经济基本面俨然是房地产未来走向的重要考量因素。

彭博经济学家预期东盟五国的增长展望黯淡,恐降至危机以来最低。环视国内外经济基本面,本地房产前景也就不难预估了。

反应

 

国际财经

应对特朗普2.0 美联储表现出惊人谨慎

美联储主席杰罗姆·鲍威尔说,他想先等等看即将上任的特朗普政府会实施什么政策,然后美联储再预测这对经济意味着什么。

“现在没有任何可供模拟,”鲍威尔在本月早期新闻发布会上说。“我们不猜测、不推测、不假设。”

然而这与美联储对2016年唐纳德·特朗普大选获胜的反应迥然不同,当时美联储会议的文字记录证实了这一点。

2016的鲍威尔:猜测、推测、假设

在特朗普就职前一个月,美联储工作人员就开始预测,基于特朗普承诺的减税将获得通过的假设,财政政策料将提振经济增长,而这种增长将被利率上升在一定程度上抵消。

而且当时包括鲍威尔在内的几位美联储决策者也将财政政策变化纳入了他们的预测中。

“看起来2017年可能会出台更宽松的财政政策,”时任美联储理事的鲍威尔在联邦公开市场委员会2016年12月会议上提交预测时评论称。“因此我遵循了工作人员的基线假设,假定个人所得税削减相当于GDP的1%。”

他接着说,他已经调整了利率预测,预计2017年有3次而不是2次25个基点的加息。

美联储发言人不予置评。

考虑到特朗普的政策料将重燃物价压力,且美联储官员仍在努力完成40年来最艰难的对抗通胀之战,因此鲍威尔相比2016年表现出的格外谨慎令人震惊。美联储还能在多大程度上进一步降低利率在某种程度上取决于他们如何看待税收、关税和移民政策等各种因素对经济的影响。

前美联储理事、芝加哥大学布斯商学院经济学教授兰德尔·克罗斯纳说,对抗通胀方面的“工作尚未彻底完成”,与此同时放松管制和对商业友好的税收政策可能会提振经济。他表示,随着经济得到提振,短期内“他们将走上一条更浅的利率路径。”

政治风险

对于过去曾与政府的减税政策发生冲突的央行行长来说,如何以及何时围绕财政刺激调整货币政策部署充满了政治风险。

如果过早提高借贷成本或提高太多以抵消减税政策的影响,他们会因为与政府的政策相左而受到批评。但如果加息太少或太晚,通胀可能会像2021年那样升温。

事实证明八年前很难准确预测特朗普政策建议的影响。

美联储最终从2019年7月开始降息,以应对制造业放缓以及低于2%目标水平的通胀率,此时距离特朗普标志性的减税计划获得通过仅19个月。

在曾经经历过小布什政府2001年减税政策的前美联储理事劳伦斯·迈耶看来,美联储目前的应对措施应该严格限于员工层面。

迈耶说,他们应该进行各种模拟,以了解如果减税的情况下经济将如何表现,“政策不应该基于不知道会发生什么的情况。”

华尔街已行动

不过其他人担心,如果美联储等得太久才做出反应可能会犯错。

特朗普再次承诺减税,在共和党拥有参众两院控制权的情况下,其首个任期的减税措施得到延长看起来是一个可靠的预测。

数家华尔街银行已经行动。

自特朗普大选获胜以来,摩根大通、巴克莱和多伦多道明银行的经济学家已经减少了他们对到明年底降息次数的预测。投资者也调低了对2025年降息的预期。

曾任美联储理事会高级政策顾问、现任杜克大学经济学研究教授的艾伦·米德表示,无论美联储如何回应,真正需要的是一个应对白宫和国会潜在行动的常规程序。

“围绕如何以及何时将预期的财政举措纳入基线青皮书预期,拥有一个系统化的过程对于确保对任何一个政党提出的未来政策给予一致对待至关重要,”她说。她所提到的青皮书指的是美联储内部员工的预测和策略文件。

来源:彭博社

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