言论

美联储加息7次下的房市/南洋社论

美联储加息频传,周日一觉醒来,已不是早前说的3次,会是7次。

说话的不是一般分析师或专家,乃华尔街最大银行的掌门人,摩根大通总执行长杰米戴蒙。

上周,有证券分析员认为,尽管国内不少地区面临百年来最严重大水灾,不少房屋被破坏与严重淹水,我国产业股仍大有可为,值得追捧。

理由是,在这7年期间,有无水灾风险的屋价交易价格几乎没有差别,以及城镇永续意识提高。

整体而言,水灾风险并没有阻止人们购买心仪的物业,或影响选择居住的地点。受水灾严重影响的地区,房产需求和价值不会有所下降,且国内外进行的实证研究表明,负面影响纯属暂时性,随着从灾后恢复,相信屋价将再次上涨。

也是上周,房屋及地方政府部委任25名对国家房屋领域有丰富经验者组成专家小组,协助政府实施利民的房屋政策及计划。

房地及地方政府部长里查马里肯要求专家小组找出截至去年第3季全国有7729间30万令吉以下可负担房屋滞销的原因及解决方案,希望能够在建屋及拥屋生态系统上建立新模式,以落实在第12大马计划下建50万间可负担房屋目标。

房市股市表现几垫底

显然,国内房屋滞销问题依然严重,包括可负担房屋。

如果可负担房屋都长期存在滞销问题,国内房市如何在疫情下,熬过寒冬,还期望奔向另一个春天?而且天晓得疫情会否恶化、严重化?

数据显示,大马去年房市股市都是区域内,甚至全球表现最糟糕之一,几乎垫底。

英国房产顾问公司莱坊(Knight Frank)发布2021年第3季《全球房价指数》报告,全球房价平均上扬9.4%,比第2季又增加0.2%。

其中,邻国新加坡上扬7.5%,香港和中国分别攀升3.8%和3.2%,日本则更胜一筹,上升8.9%。其他大家较熟悉的美国涨幅18.7%、加拿大17.3%、德国12.5%、英国11.8%。

全球房价涨了再涨,约半市场上扬超过10%,一些还写10年来最大涨幅。但我国却是逆市而行。

去年以来,我国几乎一直维持在榜末。根据这份报告,扣除通胀的话,我国房价下跌2.9%,排44位。

近2年来,各国拼命量化和印钞票救市,同步推高通胀大爆发,因此莱坊这次的报告也特地列出含通胀和实际增长来做对比。

我国房价含通货膨胀是萎缩0.7%,排在第二最差的位置,只比垫底的摩洛哥负2.7%好,就连印度也有1%增长。

股市方面,全年跌幅59.68点或3.67%。富时综指整体表现仍在区域吊车尾,表现远落后于新加坡、泰国和印尼等区域同侪。

汇率方面,马币仍处苦苦挣扎中,下行风险与压力并没减少。

诚然,人民一直对房屋需求殷切,但,期望与能力往往是两回事。部长说,年轻人甚至连头期都成问题。

今年我们将面对的问题包括,银行升息、通货膨胀、加税、收入停滞甚至减少等。

杰米戴蒙表示,为了对抗不断上升的通胀率,美联储或会加息多达7次,还警告称,政策紧缩的过程不一定会像部分人可能以为的那样“和风细雨”。

美国打个喷嚏全球都会感冒,若加息7次兼缩表,本地经济还会和风细雨?去年以来表现糟糕的本地房市股市呢?别忘了,供房是一辈子的事!

反应

 

国际财经

应对特朗普2.0 美联储表现出惊人谨慎

美联储主席杰罗姆·鲍威尔说,他想先等等看即将上任的特朗普政府会实施什么政策,然后美联储再预测这对经济意味着什么。

“现在没有任何可供模拟,”鲍威尔在本月早期新闻发布会上说。“我们不猜测、不推测、不假设。”

然而这与美联储对2016年唐纳德·特朗普大选获胜的反应迥然不同,当时美联储会议的文字记录证实了这一点。

2016的鲍威尔:猜测、推测、假设

在特朗普就职前一个月,美联储工作人员就开始预测,基于特朗普承诺的减税将获得通过的假设,财政政策料将提振经济增长,而这种增长将被利率上升在一定程度上抵消。

而且当时包括鲍威尔在内的几位美联储决策者也将财政政策变化纳入了他们的预测中。

“看起来2017年可能会出台更宽松的财政政策,”时任美联储理事的鲍威尔在联邦公开市场委员会2016年12月会议上提交预测时评论称。“因此我遵循了工作人员的基线假设,假定个人所得税削减相当于GDP的1%。”

他接着说,他已经调整了利率预测,预计2017年有3次而不是2次25个基点的加息。

美联储发言人不予置评。

考虑到特朗普的政策料将重燃物价压力,且美联储官员仍在努力完成40年来最艰难的对抗通胀之战,因此鲍威尔相比2016年表现出的格外谨慎令人震惊。美联储还能在多大程度上进一步降低利率在某种程度上取决于他们如何看待税收、关税和移民政策等各种因素对经济的影响。

前美联储理事、芝加哥大学布斯商学院经济学教授兰德尔·克罗斯纳说,对抗通胀方面的“工作尚未彻底完成”,与此同时放松管制和对商业友好的税收政策可能会提振经济。他表示,随着经济得到提振,短期内“他们将走上一条更浅的利率路径。”

政治风险

对于过去曾与政府的减税政策发生冲突的央行行长来说,如何以及何时围绕财政刺激调整货币政策部署充满了政治风险。

如果过早提高借贷成本或提高太多以抵消减税政策的影响,他们会因为与政府的政策相左而受到批评。但如果加息太少或太晚,通胀可能会像2021年那样升温。

事实证明八年前很难准确预测特朗普政策建议的影响。

美联储最终从2019年7月开始降息,以应对制造业放缓以及低于2%目标水平的通胀率,此时距离特朗普标志性的减税计划获得通过仅19个月。

在曾经经历过小布什政府2001年减税政策的前美联储理事劳伦斯·迈耶看来,美联储目前的应对措施应该严格限于员工层面。

迈耶说,他们应该进行各种模拟,以了解如果减税的情况下经济将如何表现,“政策不应该基于不知道会发生什么的情况。”

华尔街已行动

不过其他人担心,如果美联储等得太久才做出反应可能会犯错。

特朗普再次承诺减税,在共和党拥有参众两院控制权的情况下,其首个任期的减税措施得到延长看起来是一个可靠的预测。

数家华尔街银行已经行动。

自特朗普大选获胜以来,摩根大通、巴克莱和多伦多道明银行的经济学家已经减少了他们对到明年底降息次数的预测。投资者也调低了对2025年降息的预期。

曾任美联储理事会高级政策顾问、现任杜克大学经济学研究教授的艾伦·米德表示,无论美联储如何回应,真正需要的是一个应对白宫和国会潜在行动的常规程序。

“围绕如何以及何时将预期的财政举措纳入基线青皮书预期,拥有一个系统化的过程对于确保对任何一个政党提出的未来政策给予一致对待至关重要,”她说。她所提到的青皮书指的是美联储内部员工的预测和策略文件。

来源:彭博社

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